全面解读CBRE工业和物流地产市场问卷调查

行业快讯 7个月前 CBRE
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日前,CBRE世邦魏理仕中国区顾问与交易|产业地产部发起CBRE工业物流地产市场问卷调查,围绕产业地产开发领域大家最关心的问题进行调研,并将与相关政府部门分享,为经济的复苏和持续发展贡献我们的专业力量

截至今日,由我们发起的问卷总阅读量超过1,500次,得到问卷反馈共计410份,其中有效问卷408份,包括仓储物流板块270份,制造研发板块140份。再次感谢来自工业及物流地产的各位从业者对于CBRE此次问卷的关注和参与。你们的每一个答案都是帮助社会经济复苏的推力。

在问卷统计过程中,我们发现,仓储物流板块对于疫情影响和整个疫情后的发展还是处于相对积极且普遍的乐观态度;而在制造研发板块,对于疫情后,在部分发展策略上则出现了不一样的观点。

在此我们将问卷中每一个问题的统计结果以及CBRE的点评分享如下,希望能给各位从业者带来一些启示,为行业和自身的发展找到思路和方向。

Q1仓储租赁市场能否在2020年底前恢复疫情爆发前的出租率?

*图中百分比数因问卷选项非必答,故总和不为100%(后图同此说明)

正方:能。物流地产是与国民经济发展正相关的行业,伴随着疫情结束后大部分行业恢复生产消费回归正常,对仓储的需求也会很快恢复。短时的波动不会影响到全年的租赁表现。

反方:不能。此次疫情的波及面大,程度深,尤其是和物流紧密联系的消费和零售行业受到了巨大的冲击。这些行业的恢复不会随着疫情的结束而迅速恢复,至少需要一年以上的时间,这也会影响仓储租赁在2020年的全年表现。

CBRE点评:长期有信心。参与问卷调研的除了开发商业主方,有相当一部分来自于仓储的终端使用方。超过6成的正方既反映出终端用户业务快速恢复的信号,又呈现出业主方对于今年市场的信心并没有因为疫情出现本质的动摇。

Q2对于新租户或原有租户续租,租赁策略会否做一些调整?

正方:会做调整。由于不看好全年的租赁市场表现,所以会从租金、涨幅和免租期等方面做一些灵活的调整,以争取到更多的租户,提高出租率。

反方:不做调整。项目投资初期制订了明确的收益率要求,租赁方面的条款,尤其是租金的设置调整较难得到投资方董事会的通过。

CBRE点评:短期做调整。从近7成的正方赞同率来看,疫情确实影响到大部分开发商短期内的招商计划和租赁表现,为了应对短期内的客户竞争,大部分开发商选择对租赁条件进行调整以争夺客户。而作为开发商后面的金主,投资者也没有一味地追求单位收益表现,而是更多地关注市场占有率和仓库的出租率。

Q3在经历了2018年下半年开始的电商退租潮后,疫情所带来的消费结构调整是否能让电商客户的租赁卷土重来?

正方:能。消费类电商原本就处于向上发展的通道,此次疫情加速了居民消费结构的调整,刺激了电商、特别是专项中小型电商的发展。这类电商的供应链依赖于第三方仓储设施,他们的快速发展会带动仓储的需求。

反方:不能。第三方仓库的主力租户仍然是大型电商,随着大型电商企业自建仓库并逐步从第三方仓库退租的趋势进一步放大,第三方仓储需要逐步寻找电商企业以外的替代租户。

CBRE点评:中小电商受市场关注和追捧。2018年随着国内几大龙头电商企业的自建库纷纷入市,第三方仓库的出租率受到了不小的冲击。疫情中,市场被激发的电商消费刺激了相当一部分的中小型电商企业的快速发展,他们对于仓储物流设施的需求,将会主要替代龙头电商原本在第三方仓库的地位。

Q4新零售的快速发展能否转变成对物流设施需求的快速增涨?

正方:能。新零售作为电商和实体零售的结合体,是对传统电商的升级,将会导入更多的线下流量,转变成线上销售,引发对物流的需求。5G互联网技术的持续发展,以及消费者消费理念的变化,是这种需求变成了长期的持续性的需求。

反方:不能。新零售的基础仍然是传统电商,在传统几大电商几近垄断线上消费流量且有自建仓库的趋势下,新零售的需求发展较难转变成仓储的增量需求。同时,新零售中的中小企业力量,由于企业的生命周期短、淘汰率高,所以需求不稳定,也比较难培育成稳定的仓储增涨需求。

CBRE点评:新零售将会成为仓储物流的需求引擎。新零售的理念和模式打破电商和传统零售的界限,跨边界引流已经逐渐成为市场的共识。即便现在新零售市场由于门槛低、竞争者众,个体风险大,但是总体上的快速发展和对仓储物流设施的需求成为了整个生产销售和供应链环节的必然方向。

Q5新的项目选址坚持一线大都市圈,还是向二线城市下沉?

正方:坚持一线都市圈。一线城市极其卫星城有相对稳定的人口基数和消费能力,在新增仓储设施供应稀少的趋势下,租金、涨幅、满租率都能得到保障,受市场波动风险小。虽然资产价格高,但是综合考量还是更值得投资。

反方:将重心向二线城市转移。一线城市虽然需求稳定,风险低,但是近几年的资产价格增涨过快,且在项目报规报建的过程中存在很多的不确定因素。而部分二线城市未来需求增涨仍比较乐观,投资门槛相对低,会重点在这些城市进行新的布局

CBRE点评:一线避风险,二线追规模。CBRE的数据显示,一线都市圈的资本化率在过去几年中持续下降反映出其价格不断攀升,即便面临越来越高的价格和政策门槛,仍然有相当数量的投资者追捧,尤其是一些对于风险相对谨慎的境外主权类基金,而以快速做大规模、提升市场占有率、对风险承受度相对高一些的投资者来说,二线城市仍然是其首选。

Q6物流产业在这一波疫情中发挥了至关重要的作用。如果国家出台一些利好的政策(包括土地、税收等),是否会考虑加大和加速投入?

正方:会。坚持看好物流行业的整体发展,如果今年因为疫情关系国家能出台一些更优惠的政策,我们会考虑在原有计划基础上加大投入。

反方:不会。疫情的影响仍然具有不确定性,今年的投资将会在既定计划内维持原状或略有谨慎。

CBRE点评:物流地产投入仍然与政策密不可分。近几年,物流地产项目的投入在各地普遍受到地方政策和门槛的影响,很多时候都超过了价格而成为决定因素。很多投资者仍然看好中国中长期的物流发展,等待的只是政策调整的良机。

Q7冷链物流是否会成为物流设施未来的重点投资方向?

正方:会。居民消费结构和对健康消费的重视成为了潮流,疫情的爆发进一步凸显出冷链物流的重要性和巨大的市场机遇,所以会重点考虑在投入上加大冷链物流设施(恒温库、冷藏库、冻库)的投入。

反方:不会。冷链物流的单位投入大,占线上消费的比例还是比较低。在没有定建需求的前提下,我们对于冷链物流设施的投入还是持谨慎发展的态度。

CBRE点评:冷链投入将会加大。CBRE在过去的几年中一致关注着冷链物流市场的发展。70%的正方率超出了CBRE在疫情爆发前对于冷链物流地产投入相对中性的感受,预计未来冷链物流市场新建和改建项目将会进入一个超出标准仓储物流开发市场的井喷状态。

Q8相较于过去几年连续攀升的资产价格,2020年会不会趋于平稳?

正方:会。物流资产价格经过几年快速的增涨,逐步到了盘中调整的时间。目前市场上也没有特别激进的参与方来搅动市场格局,价格回归价值的属性逐步显现,所以会趋于平稳。作为买方在报价是,对关键定价因素(如CapRate)的设置在今年的调整不会很大。

反方:不会。优质物流资产在整个市场上仍属于稀缺资源,而愿意参与投资优质物流资产的投资者和资金并不会因为短期的疫情产生大的变化,激烈的资源争夺仍然会推高资产的价格。所以2020年预计资产价格仍然会延续走高的态势。

CBRE点评:资产价格进入盘中调整,竞争进入全方位。由于物流地产资产的收益率在过去几年中因为资产价格的快速攀升而降低,并逐渐接近于传统房地产业态(商业、办公楼、公寓等)的收益表现,市场产生了估值回归理性的需求。现在可交易资产入市后所收到的报价普遍接近,更多的体现在交易结构、付款方式等多方位的竞争差异。

Q9物流地产的投资门槛越来越高,是否会不在变更土地性质的前提下向其他相关业态及产业链上下游做转变?

正方:会。物流地产的进入门槛(主要是政府方面在投资强度和税收方面的要求)和资产价格的不断调高,已经让投资的收益率逐步向其他房地产传统业态靠近。所有要维持投资规模,会考虑在土地性质不调整的前提下,向工业地产(厂房和商务园区、数据中心、中央厨房等)以及投资上下游(物流设备供应链金融、车货信息平台)等做转变。

反方:不会。因为背后的基金在成立的初期就明确资金的使用方向和收益要求,所以没有得到基金投资者的同意,只能坚持投资物流园区

CBRE点评:物流地产进入2.0版本。过去的2年,很多物流投资的热门区域,都对新增工业物流投资项目设置了门槛,为了应对变化,投资者选择了横向业态(厂房、园区、数据中心等)和纵向产业链(供应链金融设备融资租赁等)的调整策略,且越来越为其身后的资本方所接受。所以,CBRE认为,复合化的未来发展,也就是物流地产的2.0版本将会市场发展的大趋势。

Q10对于已经储备的土地,是否会选择延期开工或通过交易退出?

正方:会。目前储备项目大多位于二、三线城市,且租赁市场的竞争相对激烈。疫情的爆发,对于项目投入的现金流和融资成本的压力逐步显现,如果政府允许或者买家提供的价格合适,会考虑延期开工或通过交易退出来缓解压力。

反方:不会。储备的土地都有明确的开工要求和项目周期运营的要求,且资金在获取土地时就已经到位,开发和运营不会因为疫情的影响而做调整。退出指挥根据基金原有的退出计划来实施和进行,不会做临时性的退出决定。

CBRE点评:开发计划不变凸显信心不变。参与物流重资产投资的大部分都是资金实力雄厚、项目管理经验丰富的机构投资者,除非遇到普遍的结构性风险,机构投资者是很少调整短期的投资计划。近70%的反方率,佐证了投资者对于疫情仅是短期偶发时间,而长期仍然看好中国市场发展的观点。

Q1疫情的爆发以及中美间持续不断的贸易摩擦是否会加速产业链从中国向其他区域转移?

正方:会。中国制造的成本在不断的提高是现实问题。而且,出于对防范风险的角度出发,会有越来越多的跨国企业考虑将过度集中在中国产能向诸如东南亚地区转移,分散投资风险。

反方:不会。中国社会稳定,产业链配套完善,技术工人供应量大、效率高,政府对于高端制造业战略新兴产业给予各种支持政策。中国仍然会是世界工厂

CBRE点评:中国仍然是世界最重要的工厂。对于制造业转移的讨论是这几年一直在讨论的话题,疫情并没有显现加速转移的趋势,反而因为许多行业产品供应链在疫情中爆发出的种种问题,反映出中国在全球制造业中不可取代的地位,且CBRE认为,产业转移是中国经济结构优化调整的一部分。

Q2尽管疫情对于大部分产业造成了负面影响,医疗健康、远程教育、电子商务等产业呈现逆势增长,这种增长是否是一种趋势,具有可持续性?

正方:会成为趋势。包括医疗健康、远程教育和电子商务等在内的产业原本就是近几年国家鼓励发展的产业方向,受到市场和资本的追捧。此次疫情中呈现出的对于保障社会和民生的正常运作的积极作用,会加速其发展的速度。

反方:只是短期现象。疫情对于国内经济和产业所造成的冲击是普遍性的,爆发出的需求也是暂时性地,在经济没有进入明显地上行通道、整体需求和消费信心均不能快速提振的情况下,单一产业的逆增涨难以成为持续性。

CBRE点评:经济恢复需要新的驱动力。医疗健康、远程教育、电子商务都是现代服务业和新经济发展的代表产业,是消费结构性调整的转移对象,中长期发展是必然的趋势,疫情只是将这些产业更快地推向前台,加速消费者的接受程度。

Q3园区中短期内能否抵御疫情造成的冲击?

正方:能。疫情对于园区项目造成的影响相对有限,市场需求始终存在。待疫情结束之后产业园区的租赁情况可以迅速回到正轨。

反方:不能。此次疫情对于各大行业将产生较为严重的影响,导致需求下降,从而影响园区的租赁情况,中短期内较难实现原定的经营管理目标。

CBRE点评:园区的应对能力和管理能力能抵御冲击。各地园区运营方和当地政府紧密配合,帮助园内企业复工复产,恢复形式良好。大部分园区管理者的应对能力和管理效率在此次疫情中值得称赞。

Q4此次疫情是否会改变园区的产业招商方向?

正方:会。短期内关注医疗器械医药等快速增长的租赁需求;中长期更青睐自动化智能化程度高、受人力资源影响小的企业。

反方:不会。疫情带来的影响是短期的,对既定的产业招商方向不会有影响。仍要结合当地产业链情况进行招商。

CBRE点评:产业定位很重要。大部分园区在做项目可研和立项时,就会对园区的产业定位、功能划分做出科学和严谨的判断,具有前瞻性,且会制订相应的招商策略。所以,在疫情中,做过科学定位的园区通常会坚持园区招商的既定目标,而前期定位工作没有做充分的园区则会因为疫情而不得不做出一些招商方向上的调整以达到收益要求。

Q5对于产业园区而言,在疫情的影响下是否会进行租赁策略的调整?

正方:会。考虑到园区租户面临较大的运营压力,会通过减免租金、延长免租期和降低涨幅等手段予以扶持,以期与租户共渡难关。

反方:不会。采取减免租金、延长免租期和降低涨幅等措施会对于园区的现金流产生较大的影响,进而拖累项目的财务表现,因此难以获得董事会批准。

CBRE点评:稳定租户是首选。近8成的正方率反映出,产业园区类租户受到此次疫情的程度深、面积广,普遍对业主有租金方面的政策调整诉求。而大部分业主也抱着与租户共度难关的心态,一方面从财务上缓解租户的租金压力,另一方面积极帮助租户复工复产,这也能加强现有租户的粘性和忠诚度。

Q6此次疫情的冲击,结合当前国内外经济形势,是否会影响存量土地的原有开发和运营计划?

正方:会。已开工项目已经受复工推迟影响,将延迟交付。由于影响国内外经济形势的不确定因素在增多,存量土地的开发将更加谨慎,将会视经济及制造业恢复情况而定,大概率会对存量项目的原有开发和运营计划做出相应的调整。

反方:不会。看好整体经济会在中短期内恢复到疫情前的水平,所以会按照原有计划开展开发和招商运营工作,以便在新的一轮客户争夺中争取到时间上的主动。

CBRE点评:疫情对园区持续开发影响明显。疫情对于企业未来的新增、扩产的需求影响要远大于对于现有企业的生产经营稳定,所以开发商和运营商对于新增项目反映出的态度,有超过一半会保持谨慎,延迟开工、延迟运营是目前最行之有效的应对办法。

Q7对于新园区的投资和拓展,是否会按照既定目标执行?

正方:会。疫情造成的影响会持续减弱,市场需求将逐步恢复,现有的投资拓展工作将给未来一到两年的运营奠定基础,会维持既定的投资目标。

反方:不会。疫情产生的影响较为深远,给今后产业园区市场的发展带来了很多不确定性,因此拓展和扩张需要尽可能保守,原有的投资计划将进行调整,在一到两年内以存量项目的招商去化为主,谨慎对待新增项目的投资机会。

CBRE点评:新园区未来仍然会在各地如“雨后春笋”。虽然短期的影响显著,但是8成的正方率反映出产业园区的投资和运营商们,仍非常看好未来中国经济的发展和对产业园区载体的持续性需求。调整只是短期的战术,加大投入、提升效能才是长期的战略。

Q8如果有新的项目选址计划,是坚持一线大都市圈,还是向二线城市下沉?

正方:坚持重点投资一线大都市圈。一线城市对高科技、研发、先进制造产业等优质项目更具吸引力,租金水平高,需求旺盛,资产价值高。

反方:一线城市产业用地准入门槛高、拿地竞争大,政府考核指标严格,导致开发商对租户产业、产值税收等方面有更高要求,增加了招商的难度。二、三线城市获取大面积工业土地相对更容易且成本更低,更具发展潜力。

CBRE点评:一线城市做精、二线城市做大。一线城市和二线城市在未来产业园区的发展上将会越来越体现出差异化竞争的发展特征,在目标客户、载体形态、政策制订、园区管理等方面呈现不一样的策略和理念。总的来说,人才集聚、国家总部、高端研发将会在一线城市的园区里愈发集聚,而生产制造、区域总部、职能总部、中后台经济将会在二线城市的园区里蓬勃发展。

Q9在政府针对工业旧改的新政策的鼓励下,是否考虑对一线城市老旧、低容积率园区进行提升改造?

正方:会积极考虑将一线城市的老旧、低容积率项目升级改造,提升土地利用率,增加可经营面积,引入更适合一线城市产业方向的2.5产业,提升项目收益水平。

反方:中短期内暂不考虑。一线城市近年来在产业升级、城市更新的驱动下,低容积率的工业项目数量下降,租赁需求十分稳定,租金稳定上涨,有良好的回报率。与其投入大量成本进行升级改造,更看好长期持有并等待城市更新的机会。

CBRE点评:旧改引领一线城市园区开发的新潮流。一线城市存量资产丰富、新增用地严控是客观的存在,很多存量资产由于历史原因其实现的价值远低于资产所在地的真实市场价值,所以存量资产的园区化开发和运营蕴藏着巨大的商机。但同时,相关政策和壁垒的突破,也是目前面临的难题。

Q10园区的智慧化和数字化愈发受到重视,在此次疫情中是否真正为园区的运营和管理带来了益处,是否会成为未来的主流方向?

正方:是。园区的智慧化和数字化大幅度的提高了管理水平和决策效率,帮助园区的运营方掌握了大量数据和信息,对于疫情防控起到至关重要的作用。同时,也得到了园区客户的普遍认可,所以在未来将会逐步完善园区的数字化建设,增强园区的竞争力

反方:不是。园区的智慧化和数字化在实际应用的过程中仍然存在较多问题,无法给疫情的防控带来实际的帮助。目前园区运营从技术上还很难实现真正意义的数字化,且花费大量的人力物力,中短期内仅是噱头,不会成为园区发展的主流方向。

CBRE点评:数字化成为园区精细化管理的核心。智慧园区在中国已经宣传了将近10年,但一直受限于技术本身的限制而难以真正落地。近几年,随着5G技术、物流网技术、信息平台建设、数据中心建设等相关数字化技术的跨越增长,园区实现智慧化成为了可能,而且越来越低的相关成本投入和疫情中体现的高效产出将会促使更多的园区提升自身的数字化技术和管理水平,提高园区的综合竞争力。

版权声明:CBRE 发表于 2020-03-20 0:00:00。
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